| Пользователь |
Сообщение: Рынок недвижимости: мошенники вошли во вкус (Тема#42864) |
Accident
мне пофиг, мне нравиться
С нами с 16.04.07
Посты: 16700
|
Некогда единичные случаи мошенничества на рынке недвижимости становятся массовыми. Причем риелторы и нотариусы признают, что они не могут полноценно защитить покупателей и продавцов от неприятностей
Мошенничество процветает
Как уверяют эксперты, в период кризиса число махинаций на рынке недвижимости выросло. По словам гендиректора АН «Альянс-Брок» Андрея Сокура, если раньше случаи мошенничества были единичными, то сейчас количество попыток продать «чужую квартиру» увеличилось до двух-трех десятков в год. Эту тенденцию подтверждает и президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, по наблюдениям которого, случаев покупки жилья у злоумышленников действительно стало больше. «Периодически мои коллеги по рынку сталкиваются с этой проблемой», - говорит он.
Риелторы признаются, что самой распространенной схемой мошенничества является продажа жилья по поддельным документам, доступ к которым злоумышленники получают, арендовав квартиру у хозяина и подписав с ним соответствующий договор. Причем, по нелегитимному паспорту и документу на право собственности жилья они могут получить уже оригинальную справку из БТИ. «Качество подделок сейчас очень высокое и отличить их от оригиналов практически нереально», - говорит А. Сокур.
Часто мошенники пытаются продать квартиры в домах, которые были недавно введены в эксплуатацию. Уязвимым местом потенциального покупателя в данном случае является то, что навести справки о настоящих собственниках у соседей нереально. А. Рубанов добавляет, что возможность лишиться приобретенного жилья есть и у покупателя, который приобрел залоговую квартиру у банка, поскольку процедура отчуждения имущества сложна и не отработана на практике.
Еще одна вероятная схема мошенничества – продажа квартиры душевнобольным человеком. Проблема заключается в том, что при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны, как правило, указывают не реальную, а гораздо меньшую сумму сделки, что позволяет минимизировать налоги. После того, как родственники психически нездорового продавца через суд признают договор недействительным, горе-покупателю возвращают сумму, указанную в договоре. Проверить же психическое здоровье продавца невозможно – эту справку не выдают на руки «третьим лицам». Гарантией для покупателя хотя бы вернуть свои деньги в полном объеме в случае мошеннической сделки является указание в договоре купли-продажи реальной, не заниженной суммы сделки, хотя налогов в этом случае придется уплатить больше.
Мошенничество наблюдается и в сегменте аренды квартир. Причем, по словам ведущего специалиста АН Red Ярослава Цуканова, количество злоумышленников постоянно растет. Как правило, мошенники арендуют жилье на длительный срок, после чего начинают его «сдавать» третьим лицам. На основании подделанной копии паспорта и права собственности на недвижимость, заключается договор аренды и уплачивается задаток, после чего «владелец жилья» исчезает. Риелторы говорят, то в течение недели мошенник может заключить до 10 подобных сделок.
Риелторы и нотариусы не помогут
Несмотря на заверения риелторов и юристов, что заключенные с их помощью договора избавят от возможных негативных последствий, на деле гарантировать чистоту сделки не может никто. Согласно составляемым между физлицом и риелтором договорам, последний не несет материальной ответственности, т.е. не компенсирует клиенту его потери в том случае, если, став жертвой мошенников, он потеряет и свои кровные, и недвижимость. Сами агенты объясняют это отсутствием полномочий для проверки чистоты документов – невозможностью от своего имени сделать запросы во все проверяющие органы, которые могли бы подтвердить или опровергнуть подлинность выданных справок.
Ситуация усугубляется тем, что на рынке недвижимости по-прежнему работает много непрофессионалов. По оценкам А. Рубанова, качественную услугу (подобрать нужный вариант, сходить в ЖЭК, поговорить с соседями, изучить историю квартиры) своему клиенту не может предоставить каждый второй брокер. К слову, гонорар агентства недвижимости при заключении сделок сейчас составляет 3-5% от стоимости квартиры, иногда может доходить до 7%.
Впрочем, чистоту сделки не могут гарантировать и нотариусы. При засвидетельствовании договора они проверяют, не наложен ли на квартиру арест, а в случае продажи по доверенности - выдавался ли данный документ, а также правильность составления документов. Если какая-то справка вызывает обоснованное сомнение, то нотариус имеет право отправить запрос в выдавшую ее организацию. Но если сомнение обосновать не удается, он вынужден зарегистрировать сделку. «Мы не вправе проверять подлинность всех попавших к нам в руки документов, поскольку в данном случае клиент может написать на работу нотариуса жалобу», - рассказал руководитель одной из нотариальных контор Киева.
Защити себя сам
В агентствах недвижимости отмечают, что первым фактором, который может указывать на мошенничество, является спешка, когда потенциального покупателя просят заплатить всю сумму сразу (без задатка) либо дают мало времени для проверки документов. Как правило, во время просмотра жилья на человека оказывается давление – звонками и просмотрами клиентов, которые якобы готовы выложить за жилье всю сумму сразу. На деле же они оказываются друзьями или знакомыми мошенников. Подобную схему часто практикуют и работники агентств недвижимости, которые также пытаются в короткие сроки продать жилье. «Как показывает практика, из трех пришедших на просмотр клиентов, один поддастся элементарному давлению», - подчеркивает Я. Цуканов.
Юристы советуют при заключении договора купли-продажи попросить продавца предоставить, помимо паспорта гражданина Украины, другой документ, удостоверяющий личность владельца недвижимости (заграничный паспорт, права на управление транспортным средством и т.д.). Если продавец ведет себя неадекватно, то необходимо попросить его предоставить справку о психологическом здоровье. При сборе документов желательно посещать все инстанции вместе с продавцом, самостоятельно наведаться в ЖЭК и в «неформальном общении» навести справки о квартире. Желательно также познакомиться с соседями и консьержем.
Впрочем, если мошенник действовал грамотно, то вся ответственность ложиться на плечи покупателя. Причем, как объясняют юристы, в случае последующих судебных разбирательств, как правило, побеждает реальный владелец квартиры, который не продавал свое жилье. Пострадавшему же в теории может помочь только милиция, если ей удастся поймать мошенника и доказать его вину.
Страховка в помощь
Обезопасить покупателя от мошенничества помогает и договор титульного страхования. Благодаря этому полису в случае утраты права собственности на жилье страховая компания обязуется выплатить несостоявшемуся покупателю сумму, которую он выложил за квартиру. Оформление договора со страховой компанией обойдется в среднем от 0,8 до 1,5% от стоимости покупки и зависит от истории жилья (количества предыдущих владельцев), срока, на который заключается соглашение и пр. Как правило, эту услугу предоставляют практически все крупные страховые компании.
Несмотря на то, что данный полис относительно недорогой (при стоимости квартиры около $100 тыс. составляет $1,5 тыс.), большинство покупателей отказываются от его приобретения. С одной стороны, это связано с нежеланием людей выкладывать «лишние» средства и боязнью, что страховщик не выполнит взятые на себя обязательства, а с другой – нежеланием самих компаний массово заключать подобные соглашения, поскольку проверить чистоту всех предыдущих сделок крайне затруднительно, а в ряде случаев установить легитимность документов продавца просто невозможно. В развитии этого вида страхования не заинтересованы и сами риелторы, поскольку, предлагая клиентам такую услугу, они демонстрируют свою несостоятельность.
Татьяна Александрова,
|
|
|
|
Accident
мне пофиг, мне нравиться
С нами с 16.04.07
Посты: 16700
|
Виды мошенничества при покупке строящегося жилья (продолжение)
Покупка и продажа квартиры – дело серьезное. Но повышение уровня информированности граждан о рынке недвижимости (нашими же силами), а также развитие этого рынка, придало гражданам излишнюю самоуверенность.
Эта статья продолжает список публикаций, объединенных одной темой – все мошенничества и неожиданности на рынке недвижимости. Мы рассматриваем обманы всех сторон, и покупателей, и продавцов, и риелторов, и прочих заинтересованных лиц и пытаемся выделить наиболее сложные и трудно распознаваемые дилетанту случаи.
Когда речь идет о строящемся жилье, то уже одно название вызывает недоверие.
Да и покупается тут не недвижимость и собственность - а право, т.е. фактически нематериальный объект. И рисков здесь не то, чтобы больше, просто они больше связаны с фактором неопределенности.
В этом, пожалуй, и состоит основное отличие от европейского рынка.
Опасности первичного рынка могут быть следующими:
- Застройщик не достроит объект, или обанкротится. Тут ничего ни от чего не зависит, форс-мажор может не зависеть ни от кого. И предусмотреть сложно. Но все-таки практически все объекты достраиваются. А там, глядишь, государство поможет…
- Застройщик заключает договор либо без регистрации в Госархстройконтроле, либо заключает с вами договор с каким угодно названием и пунктами. Вы не сможете ничего поменять, если вам нужна квартира именно та, и именно в этом доме. Соответственно, законодательство в случае чего вам не поможет, так как по договору вы можете называться и инвестором, и партнером, и покупателем, и даже заимодавцем.
- Умышленные двойные продажи. Они возможны, когда договор не регистрируется в Госархстройконтроле. Приличные застройщики, конечно, так не делают. Важно проверять в офисе застройщика, чтобы в шахматке объекта появились вы как покупатель.
- Случайные двойные продажи могут быть вызваны и технической ошибкой, когда вас просто забыли внести в реестр дольщиков, или перепутали что-то. И случайностью – например, технический сбой или не сохраненный файл.
- Изменение отделки квартиры в процессе строительства. Как тут поступит застройщик, прогнозировать сложно. Поставит перед фактом, предложит доплатить или иное. Обычно делается это не от хорошей жизни, а чтобы сэкономить. Бывают случаи и иные. Обычно чистовая отделка пользуется спросом в дешевых районах и бюджетных квартирах. Если же дом в престижном районе с большими квартирами запланирован с чистовой отделкой, многие покупатели сами могут попросить черновую, чтобы потом сделать эксклюзивный ремонт. А застройщику такая идея может понравиться.
- Изменение площади квартиры. В большинстве случаев после постройки дома и обмеров квартир БТИ оказывается, что какие-то чуть меньше, а какие-то чуть больше. Когда-то застройщики даже возвращали часть денег. Вопрос в том, захотят ли сейчас они это сделать. В другом же случае, если площадь окажется больше, то могут попросить доплатить.
- Использование при расчете различных цифр площадей. То ли это общая площадь с учетом всех балконов и лоджий с коэффициентом 1, то ли с коэффициентом 0,5 и 0,25.
- Одна квартира вместо другой. С умыслом или без вам могут показать другую квартиру (если она уже фактически возможна для просмотра, или другую планировку. Ни по планировке, ни при визуальном осмотре черновой отделки впечатление от увиденного не совпадает с пространственными ощущениями.
- Строительные и фактические номера квартир отличаются. Поэтому иногда не совсем легко разобраться, особенно, если в секции не один подъезд, а на этаже две похожие квартиры.
- Продажа квартир на дополнительных этажах. Например, проект согласован как 6-7-этажный дом. Квартиры в нем пользуются успехом, поэтому застройщик решает добавить еще пару этажей, запускает согласование этого всего процесса. На полпути начинаются продажи, а проект не согласовывается до конца. В итоге с застройщика нужно будет умудриться вытащить заплаченное.
- Изменение цены в течение и доплата при сдаче. Причин может быть много: финансовый кризис застройщика и изменение цен на стройматериалы, превышение фактической площади нормативной и т.п. Столь же различны могут быть и способы заставить вас доплатить.
- Многочисленные авансы за одну и ту же квартиру. Это ближе уже к формам мошенничества черных риелторов, которые не стремятся такие авансы возвращать.
- Недоделанные документы от застройщика, что может закончиться невозможностью получить свидетельство о собственности на уже сданный, или достроенный и не сданный дом. Узаконивать право собственности тогда придется судом.
- Цена «сверху». Часто в объявлениях можно найти одинаковые квартиры по разной цене. Может, даже это одни и те же квартиры. Где-то накрутил риелтор, где-то квартира продается по переуступке, где-то застройщик рассчитался квартирой с подрядчиком и т.д.
- Кризис рынка недвижимости или экономики в целом может обречь проект на стадии котлована на верную гибель. Такой объект, если застройщик финансирует его с продаж, может не быть достроен. Хотя цена и обещания могут быть весьма привлекательны.
- Слишком низкая цена, как обычно, должна вызывать подозрения. Если это не краткосрочная акция. Себестоимость строительства не может различаться в разы по сходным объектам. Поэтому, если цена слишком низка, это говорит либо о низкой стадии строительства, либо о том, что застройщик уже даже такими способами стремится привлечь дополнительные инвестиции. Т.е. денег у него нет и взять больше негде.
Надеюсь, мы напугали вас не слишком сильно. Так как многие из вышеперечисленных ситуаций невозможно предсказать, и в большинстве случаев это форс-мажорные ситуации. Или же данность, которую вы все равно не в силах изменить, например, заставить застройщика заключать иную форму договора. Совершенно не означает, что все это случится именно с вами. Но проявлять разумную осмотрительность и изучать документацию полезно всегда. Тем более, что строящееся жилье, качественное и современное – неплохое вложение всегда. Конечно, при условии, что оно достроено.
Андреева Елена
|
|
|
|
GROB
Пузырь Алькубьерре
Возраст: 46
 : Ukraine, Kiev.
С нами с 24.01.02
Посты: 22565
|
|
|
|
Accident
мне пофиг, мне нравиться
С нами с 16.04.07
Посты: 16700
|
|
В России такой беспредел сплошь и рядом, удивляться нечему.
|
|
|
|
sakurasun
wandering in the darkness
Возраст: 45
: планета людей
С нами с 09.02.08
Посты: 5862
|
интересно чем там все закончится...
по ходу, это провтык исполнительно-контролирующего органа...
|
|
|
|
Accident
мне пофиг, мне нравиться
С нами с 16.04.07
Посты: 16700
|
|
Закончилось сносом здания.
|
|
|
|
Nameless
Maximus - Lite Edition
: 404
С нами с 02.11.05
Посты: 21233
|
|
писец. По идее, чувак построивший дом, должен отдать бабло покупателям. Судиться им теперь и судиться.
|
|
|
|
|
Форумы
Серверы
Суспільство
